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聚焦《民法典》出臺后的五大物業熱點問題,影響重大!

 

每一次變革都會對現有產業格局產生顛覆性的變化,而本次《民法典》的出臺亦是如此,其中一些條例的調整對物業行業現有的部分模式造成了巨大的沖擊。尤其是一些早已被業內提到明面上指出必須進行變革的問題,經過法律的強制推行,倒逼物業行業作出改變。本次就來聚焦《民法典》出臺后的五大物業熱點問題!

 

熱點一:物業服務企業的解聘與續約

 

民法典規定,業主按照法定程序共同決定解聘物業服務人的,可以解除物業服務合同。決定解聘的,應當提前60日書面通知,除非另外約定;物業服務企業服務期滿前不同意續聘要提前90日書面通知業主,除非另有約定。

 

物業服務期限屆滿后,業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定,物業服務人繼續提供物業服務的,原物業服務合同繼續有效,但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同,但是應當提前60日書面通知對方。

 

該部分是明確了業主具有合同任意解除權,即無需合同到期,只要業主大會程序合法,即產生解除效力,物業公司就要退出,但業主要賠償物業損失;而合同期限屆滿后,無須就是否續聘再作專門討論決定。沒有決定續聘的情況下,合同變為不定期,當事人(主要是業主)隨時可以解除,也就是說目前市場上先解聘再選聘的程序可以不再執行。

 

聚焦思考:業主具有合同任意解除權,在此驅動下,物業服務人應重點考慮,如何通過提高服務品質來保障自身的最大利益。因為如果被解聘,即使會得到相應賠償,但對自身品牌和口碑仍然會造成巨大的不利影響。物業服務人今后發展升級的重點,要考慮創新傳統管理模式,結合“物業數字化”、“智慧社區”、“智慧物業”等概念,把握市場需求動向,如降本增效等核心需求,與業主建立良好的合作關系等。

 

熱點二:物業服務方需對服務工作進行定期公開報告

 

物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。該部分明確了物業服務人的信息公開義務,這與近年來業內提倡的“物業管理透明化”相符一致。

 

 

聚焦思考:如何才能做到真正的透明物業?目前市面上的信息透明仍然存在流于表面化、形式化的問題,公布的內容只是一些表面的數據,這些數據由物業公司自行發布,缺乏監管,若因造假出現問題,是整個行業的一大信任危機。 以真實客觀的數據為依據,實現運營管理過程的透明化、可視化,是物業服務人需要努力靠近的方向。

 

熱點三:明確”高空拋物“物業方負有安全保障責任

 

侵權責任編中關于高空拋物的條款是物業服務企業需要重點關注的部分。

 

第1254條規定:禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或從建筑物上墜落物品造成他人損害的,由侵權人依法承擔侵權責任;經調查難以確定具體侵權人的,除能夠證明自己不是侵權人的外,由可能加害的建筑物使用人給予補償??赡芗雍Φ慕ㄖ锸褂萌搜a償后,有權向侵權人追償。

 

 

物業服務企業等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止前款規定情形的發生;未采取必要的安全保障措施的,應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。

 

發生本條第一款規定的情形的,有關機關應當依法及時調查,查清責任人。

 

該條明確了物業公司的安保義務,明確“高空拋物”物業服務企業負有安全保障責任。專業律師提醒:物業服務企業在擔負起相應安全保障責任的同時,可通過購買公共責任險類商業保險,規避“高空拋物”新規帶來的運營風險。

 

聚焦思考:采取必要的安全保障措施防止規定情形的發生,這種措施具體指什么,并沒有作出相關規定,這是物業服務人值得考慮的地方。加強對安保人員工作的監管,保障其服務質量是需要重點標注的事項。一線員工的管理歷來是物業服務人深深頭疼的問題,藉此契機,革新傳統管理方式,重點關注一線員工的工作,提升員工工作效率,或許是行業可持續發展的轉機。

 

熱點四:明確物業不得斷電停水催繳物業費

 

第944條第三款規定:物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

 

該條明確了物業催交物業費的禁止手段,通過法律明文的形式對物業管理行業日常運營作進一步規范。長久以來,業主與物業服務人之間的矛盾都集中表現在物業費繳納上,物業任性斷掉能源和日常服務的供應,以過激手段獲取自己的權益,這其實也是忽視業主的應有權益。

 

 

聚焦思考:物業服務人應該從表面深挖業主未繳物業費的根本原因。

 

一方面,明確業主與物業公司之間的矛盾,根本上還是源于物業的服務品質。大多數業主不是不想交物業費,而是認為物業的服務水平還沒有達到認可的標準。

 

另一方面,業主究竟是拒交物業費還是因某些客觀因素而延遲交費?目前大多數的物業費、水電費、車輛月保等費用的繳納仍然采用人工繳費的方式,業主必須要親自到物業管理處繳納物業費,由此造成諸多不便。物業服務人是否應該考慮傳統繳費模式的改變,采用統一的繳費平臺,方便業主隨時隨地完成費用的繳納?在解除業主限制的同時,也提高了管理人員的工作效率。

 

熱點五:明確共有部分產生的收益屬于業主共有

 

第282條規定:建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后,應當屬于業主共有。

 

該條明確了共有部分收入分配原則。物業服務人經營業主共有部分,可從收益中扣除合理成本,其余屬于業主共有。一般而言,物業服務人業務一般為基礎物業服務和增值服務。據經濟觀察報梳理2020年Top10物業公司年報數據得出,業主增值服務平均毛利率約為51%,是基礎物業服務平均毛利率的兩倍以上。因而這些年,物業服務人致力于開拓增值服務,而新規的推出,物業的增值服務將由物業增收轉變為幫業主掙錢。

 

聚焦思考:物業的核心服務是什么?開展增值服務的真正目的應該是什么?這是值得每個物業服務人好好深思的問題。

 

綜上所述,物業企業要想獲得健康長久的發展,就應當積極響應國家政策、順應時代發展趨勢,革新傳統管理模式,借助物業數字化的轉型升級來切實提高物業服務品質,實現運營管理過程的真正透明化、可視化。
 

創建時間:2021-09-15 09:35
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